🏠 Nieuwe Hongaarse wet beperkt -mogelijk- woningkoop vanaf 1 juli 2025

In onze laatste nieuwsbrief hebben we beloofd in te gaan op de nieuwe wet- en regelgeving die per 1-7-2025 van kracht is geworden en welke van invloed (kunnen) zijn voor de aankoop van onroerende zaken in Hongarije.

Wat betekent deze nieuwe wet voor buitenlandse kopers?

Sinds 1 juli 2025 is in Hongarije een nieuwe wet van kracht die gemeenten meer bevoegdheden geeft om woningverkopen te reguleren. Niet alleen voor Hongaarse maar ook voor voor buitenlandse kopers en verkopers brengt deze wet veranderingen en onzekerheden met zich mee. In dit blog lees je wat er precies is veranderd, waarom deze wet er kwam, wat de gevolgen zijn én hoe je er verstandig mee omgaat als koper.

📌 Aanleiding voor de wetgeving

In de afgelopen jaren zagen veel Hongaarse gemeenten hun woningmarkt onder druk komen te staan. Door toenemende belangstelling van buitenlandse kopers, expats en beleggers – vooral in toeristische gebieden zoals het Balatonmeer en landelijke dorpen – stegen de huizenprijzen. Jonge lokale gezinnen en starters konden daardoor moeilijker aan een woning komen.

De Wet op de Bescherming van Lokale Identiteit (Településvédelmi törvény), aangenomen op 11 juni 2025 en ingevoerd per 1 juli, is bedoeld om gemeenten meer ruimte te geven om deze ontwikkelingen te reguleren.

🧾 Wat staat er in de nieuwe wet?

De wet geeft lokale overheden (gemeenten) de mogelijkheid om via plaatselijke verordeningen beperkingen op te leggen aan woningverkoop en vestiging. De belangrijkste instrumenten zijn:

1. Voorkooprecht voor gemeenten of bewoners

Gemeenten mogen bij een woningverkoop aangeven dat zij, of lokale bewoners, het pand tegen gelijke voorwaarden willen kopen.

2. Voorwaarden voor adresregistratie

Gemeenten kunnen eisen dat kopers zich daadwerkelijk inschrijven op het adres en er fulltime wonen, of bijdragen aan lokale voorzieningen.

3. Vestigingstaks of extra heffingen

Nieuwe bewoners – met name uit het buitenland – kunnen extra belastingen of bijdragen aan infrastructuur opgelegd krijgen.

4. Beperkingen op aankoop door niet-ingezetenen

Gemeenten kunnen specifieke regels instellen om buitenlandse of niet-lokaal verbonden kopers te weren, hoewel volledige uitsluiting niet is toegestaan.

🚫 Voor wie gelden de regels (niet)?

De wet voorziet in uitzonderingen voor bepaalde groepen kopers:

• Gezinsleden van huidige bewoners
• Mensen die eerder in de gemeente woonden (zoals tijdens hun jeugd)
• Werknemers van lokale of nationale overheden
• Studenten, leraren, artsen en kerkmedewerkers
• Slachtoffers van natuurrampen
• Kopers die gebruik maken van Hongaarse woonsubsidies (zoals CSOK Plus)

Buitenlandse kopers zonder historische of sociale band met de gemeente vallen meestal niet onder deze uitzonderingen.

🌍 Gevolgen voor buitenlandse woningkopers

De wet heeft verschillende implicaties voor buitenlandse (maar óók niet-lokale Hongaarse) kopers:

• Meer onzekerheid en extra papierwerk
  Kopers moeten vooraf nagaan of de gemeente beperkingen heeft ingesteld. Soms zijn aanvullende verklaringen of goedkeuringen vereist.
• Extra kosten
  Gemeenten mogen een ‘vestigingstaks’ of bijdrage aan lokale infrastructuur vragen, die soms aanzienlijk kan zijn.
• Vertraagde registratie
  Gemeenten kunnen de adresregistratie tijdelijk tegenhouden of voorwaarden stellen aan permanente bewoning.
• Invloed op hypotheek en waardeontwikkeling
  De beperkingen kunnen invloed hebben op financieringsmogelijkheden en toekomstige verkoopwaarde.

💡 Praktische tips voor kopers

Wil je ondanks deze nieuwe wetgeving een woning kopen in Hongarije? Dan is een zorgvuldige aanpak belangrijk. Hieronder enkele tips:

✅ 1. Check lokale regelgeving vóór aankoop

Elke gemeente mag zelf regels instellen. Vraag bij de gemeente of via je makelaar of er beperkingen gelden voor woningkoop of inschrijving.

✅ 2. Schakel een lokale jurist of ervaren makelaar in

Zij weten hoe de lokale regelgeving werkt en kunnen helpen bij het verkrijgen van de juiste vergunningen of verklaringen.

✅ 3. Bereken een realistisch budget

Houd rekening met mogelijke vestigingstaksen of extra gemeentelijke lasten.

✅ 4. Kies de juiste locatie

Niet alle gemeenten maken gebruik van de nieuwe bevoegdheden. In grotere steden of minder populaire gebieden zijn er vaak geen beperkingen.

✅ 5. Onderzoek of je onder een uitzonderingscategorie valt

Bijvoorbeeld als je werkt in Hongarije, familie hebt in het dorp of gebruik maakt van Hongaarse subsidieregelingen.

✅ 6. Wees geduldig en goed voorbereid

Lokale procedures kunnen tijd kosten. Zorg dat je documenten op orde zijn en stel realistische verwachtingen qua doorlooptijd.

🧭 Tot slot

De Hongaarse overheid probeert met deze wet de sociale structuur en leefbaarheid van kleine gemeenschappen te beschermen. Voor buitenlandse kopers betekent dit een extra horde, maar geen onoverkomelijke barrière.

Met goede voorbereiding, lokale begeleiding en een transparante communicatie met de gemeente blijft het ook na 1 juli 2025 goed mogelijk om een woning te kopen in Hongarije – alleen niet overal en niet zomaar.

Drie regio’s met kansen voor kopers in het huidige Hongarije

Hoewel sommige gemeenten restricties kunnen opleggen, blijven veel gebieden in Hongarije aantrekkelijk én toegankelijk voor woningzoekers. Hieronder drie regio’s die niet alleen landschappelijk en cultureel boeiend zijn, maar waar je als koper doorgaans nog met open armen wordt ontvangen.

🌟 1. Mediterraan Hongarije – Tolna, Somogy en Baranya

Sfeer: Deze zuidwestelijke regio’s worden vaak omschreven als het ‘Toscane van Hongarije’ vanwege het glooiende landschap, wijngaarden en milde klimaat. Vooral Baranya (rond Pécs en Villány) trekt creatieve expats en natuurliefhebbers aan.

Mogelijkheden:

• Veel karakteristieke dorpen met leegstaande boerderijen of wijnhuizen;
• Pécs is een cultureel centrum met goede voorzieningen en internationale scholen;
• Gemeenten in deze regio zijn relatief gastvrij en stellen zelden beperkingen.

Tip: Let op woningen in de wijnstreken rond Villány en Szekszárd – authentiek, betaalbaar en geliefd bij levensgenieters.

🌿 2. Het uitgestrekte platteland – Bács-Kiskun en Csongrád

Sfeer: Dit is de Hongaarse Puszta op z’n best: weidse vlaktes, zandwegen, boerenerven en een diepe rust. Het leven is er eenvoudig, maar puur. Denk aan paarden, paprika’s en eindeloze horizon.

Mogelijkheden:

• Veel grond en ruimte voor een fractie van de prijzen elders;
• Interessant voor wie zelfvoorzienend wil leven of toerisme wil opzetten;
• Gemeenten zijn vaak blij met herbevolking en stellen weinig vragen.

Tip: Dorpjes als Kiskunmajsa of Bugac zijn betaalbaar, rustig en dichtbij natuurgebieden zoals Kiskunsági Nemzeti Park.

🌊 3. Het rivieren- en merengebied – Noordoost-Hongarije rond de Tisza

Sfeer: De oevers van de Tisza, het Tiszameer en het Hortobágygebied bieden een unieke mix van water, natuur en rust. Ideaal voor natuurliefhebbers, vissers en rustzoekers.

Mogelijkheden:

• Woningen voor permamnet of als vakantiehuis, stacaravans of kavels aan het water zijn vaak te koop;
• Tiszafüred en Abádszalók zijn opkomende toeristische plekken met investeringspotentieel;
• Nog weinig restricties – maar dit kan veranderen door toenemend toerisme.

Tip: Overweeg woningen rond het Tiszameer – ze zijn goed bereikbaar, betaalbaar en geschikt voor verhuur aan Hongaarse toeristen.

Tot zover deze editie van Hallo Hongarije – jouw nieuwsbrief over wonen, leven en investeren in het land van paprika, palinka en panoramische uitzichten.

Stuur gerust een mailtje naar blogposthallohongarije@gmail.com  of kijk op een van onze websites:

🔹 GeGe Makelaardij / Hongarijehuis
🔹 Thuis in Hongarije Makelaardij
🔹 Authentic Hongaars

Hartelijke groet vanuit het zonnige hart van Europa,